Die Immobilienverrentung wird von Investoren, Geldinstituten, Versicherungen sowie Stiftungen angeboten. Zur Auswahl stehen diverse Modelle - von Komplett- und Teilverkauf über Wohnrecht oder Nießbrauch bis hin zum Kredit. Gemeinsam ist ihnen, dass sie sich häufig an Eigentümer schuldenfreier Immobilien wenden. Oft sollen die Hausbesitzer außerdem ein Mindestalter von 65 bis 70 Jahren erreicht haben, wie Thomas Mai, Finanzberater der Verbraucherzentrale Bremen, sagt: „Je jünger, desto niedriger fallen wegen der längeren Lebenserwartung die Zahlungen aus.“ Daneben fließen Lage, Ausstattung und energetischer Zustand sowie vereinbarte Wohn- und Nutzungsrechte in die Kalkulation der Immorente ein. Das Recht auf Wohnenbleiben mindert den Marktwert der Immobilie entsprechend, so Rechtsanwältin Janine Hardi. Die Bandbreite der Immorente ist groß. Nach groben Schätzungen können insgesamt Beträge zwischen 20 und 60 Prozent des Marktwerts des Eigenheims herauskommen.
Verschiedenen Verrentungsmodelle möglich
- Leibrente: Voraussetzung ist der Verkauf an einen Investor oder einen privaten Interessenten. Verkäufer erhalten Wohnrecht und monatlich eine festgelegte Summe. Manchmal gibt es zusätzlich eine Einmalzahlung. Lebenslange Leibrenten dürfen nur zwischen Privatleuten vereinbart werden. Professionelle Anbieter sind auf zeitlich befristete Zahlungen beschränkt, weil ihnen sonst Probleme mit der Finanzaufsicht Bafin drohen.
Der Vorteil der Leibrente liegt im Wohnrecht. Es wird zugunsten des Verkäufers ins Grundbuch eingetragen, um den Verbleib in den eigenen vier Wänden abzusichern. Dass die Ex-Eigentümer die Immobilie zwar weiterhin bewohnen, aber nicht vermieten dürfen, gehört ebenso zu den Nachteilen wie ein hohes Mindestalter, das professionelle Anbieter beim Leibrentenvertrag voraussetzen. Die Einmalzahlungen bewegen sich manchmal nur um die 20 Prozent des Marktwerts der Immobilie.
- Nießbrauch: Hier trennen sich Rentner gegen eine Einmalzahlung vom Haus, können aber nicht nur wohnen bleiben, sondern sogar vermieten und diese Einnahme behalten. Diese Nutzung ist ein Vorteil des Nießbrauchs. Zu bedenken ist: Nießbrauch ist umfassender als Wohnrecht. Das mindert den Auszahlungsbetrag. Und trotzdem bleibt die Instandhaltung meist am Verkäufer hängen.
- Verkaufen und zurückmieten: Hier werden Senioren vom Eigentümer zum Mieter, indem sie Haus oder Wohnung zunächst komplett an einen Interessenten verkaufen und dann zurückmieten. „Der Mietvertrag wird zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen“, beschreibt Hardi das Prozedere. Miethöhe und -dauer beeinflussen den Verkaufserlös. Aber man muss nicht ausziehen und hat trotzdem mehr Kapital auf dem Konto. Beim Rückmietvertrag sollte darauf geachtet werden, dass die neuen Eigentümer und ihre eventuellen Nachfolger auf ordentliche Kündigungen verzichten, um Senioren das Wohnen in vertrauter Umgebung zu gewährleisten, rät die Zeitschrift „Finanztest“. Außerdem sollte eine stabile Miete vereinbart werden, damit Erhöhungen den gewonnenen finanziellen Spielraum nicht wieder einengen. Bleibt die Miete offen, droht bei steigenden Kosten der Auszug.
- Teilverkauf: Er ist eine Mischung aus dem Verkauf und dem Erhalt des Eigentums. Senioren behalten einen Teil ihres Objekts. Den anderen Teil überlassen sie einem Investor. Es gibt sofort Geld. Wie viel Kapital Besitzer „verflüssigen“, richtet sich nach ihrem Finanzwunsch. Das Haus können sie weiterhin bewohnen nutzen. Im Gegenzug ist ein monatliches Nutzungsentgelt fällig. „Finanztest“ moniert, dass diese Gebühr variabel gestaltet sein und folglich stetig steigen kann. Kann sich jemand die Gebühr nicht mehr leisten, muss er raus aus dem Haus.
- Kredite: Banken und Versicherungen bieten tilgungsfreie Darlehen auf unbelastete Immobilien an. Für diese Option zahlt man monatlich Zinsen. Abgelöst wird der Kredit durch Verkauf bei Auszug oder Tod des Eigentümers. Haken: diese Immoverrentung kann es auch mit variablem Zinssatz geben.
Einzelfall entscheidet
Welches Modell letztlich passt, hängt stark vom Einzelfall ab. Die getroffenen Regelungen werden in einem Notarvertrag festgehalten. Weil dieser nicht zu revidieren ist, müssten Vor- und Nachteile umso sorgfältiger abgewogen werden. dpa/Nolte