Neben den in Paragraph 5 geregelten Installationspflichten sind Gebäudeeigentümer ab Februar 2022 für den Monat Januar 2022 verpflichtet, den Nutzern, die in einer mit funkauslesbaren Geräten ausgestatteten Wohnung leben, unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI) monatlich mitzuteilen. Den konkreten Inhalt regelt der Paragraph 6a Abs. 2 HeizkV. Bei der Verwaltung von Mietwohnungen ist die Anwendung der neuen Regelungen klar, da in der Regel der Vermieter seinen Mietern die uVI mitteilt, so dass im Falle der Beauftragung eines Mietverwalters diese Aufgabe vom Mietverwalter wird. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen ist die gesetzliche Definition des Paragraph 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkV zu berücksichtigen. Danach ist die WEG als Gebäudeeigentümer sowie der einzelne Wohnungseigentümer als Nutzer – unabhängig von einer Vermietung – anzusehen. Bezogen auf die mitzuteilenden Verbrauchsinformationen des Paragraphen 6a HeizkV bedeutet das, dass zukünftig die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den Verwalter als ausführendes Organ, gegenüber ihren Wohnungseigentümern diese Pflicht zu erfüllen hat. Bei vermieteten Wohneinheiten besteht ein gesondertes Pflichtverhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem jeweiligen Mieter. Sofern der vermietende Eigentümer nicht auf die ihm von der WEG zur Verfügung gestellten Informationen zurückgreifen kann oder diese Informationen anzupassen sind, liegt dies allein im Verantwortungsbereich des vermietenden Eigentümers.
„Verwaltungsunternehmen sollten deshalb mit ihren beauftragten Messdienstleistern klären, inwiefern diese zur Erfüllung der uVI gerüstet sind und gerade auch diese für Eigentümergemeinschaften geltende Besonderheit in den Software- bzw. Portallösungen abgebildet werden können“, empfiehlt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV) in einer aktuellen Presseinformation. (vdiv/hü)
So funktioniert Hausverwaltung
Als private Hausverwaltung wird eine selbständige Person oder Firma bezeichnet, die eigene oder fremde Häuser bzw. Wohnungen verwaltet. Im Gegensatz zum Hausmeister, der meist Handwerkerleistungen verrichtet, führt die private Hausverwaltung administrative Tätigkeiten aus.
Man unterscheidet zwischen kaufmännischen und technischen Aufgaben. Zu den typischerweise kaufmännische Aufgaben gehören viele Aspekte rund um die Miete wie das Vereinnahmen, Verwalten und die Erhöhung des Mietzinses, die Anpassung der Miete bei Index- und Staffelmiete, das Verhandeln von Mietverträgen und Nachträgen, das Forderungsmanagement gegenüber den Mietern und die regelmäßige Abrechnung gegenüber dem Eigentümer.
Außerdem spielt natürlich das Thema Kosten eine große Rolle. Die jährlichen Nebenkostenabrechnungen müssen erstellt, anfallende Kosten bezahlt und Versorgungsleistungen (wie Abfall, Strom, Wasser etc.) beauftragt, bezahlt und optimiert werden. Außerdem gehört die Prüfung von Rechnungen und Ausgaben auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.) ebenso dazu wie die Budgetierung und Wirtschaftsplanung. Natürlich müssen auch Objekt- und Mieterakten geführt werden.
Zu den technische Aufgaben zählen der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen wie Klingelanlage, Heizung und Aufzug. Beauftragte Dienstleister (z. B. Reinigung, Gartenpflege) müssen kontrolliert und Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung) durchgeführt werden. Außerdem wird modernisiert, Wohnungen werden abgenommen und Neuvermietungen realisiert.
Aufgrund der vielfältigen Aufgaben stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob sie ihre Immobilien selbst verwalten oder die Arbeiten an eine private Hausverwaltung abgeben sollen. Überträgt der Vermieter die Aufgaben der Wohnungsverwaltung auf eine private Hausverwaltung, muss er sich nicht mehr selbst um eher lästige Themen wie Mietersuche, Selbstauskunft des Mieters oder Regelungen im Mietrecht etwa zur Heizung kümmern. Allerdings verlieren Immobilienbesitzer so auch viel von ihrer Kontrolle über ihr Objekt.
Die Kosten für die private Hausverwaltung fallen sehr unterschiedlich aus. Viele professionelle Dienstleister nutzen für ihre private Hausverwaltung unterschiedliche Software-Lösungen und können damit einen großen Teil ihrer Aufgaben automatisieren. Im Regelfall wird ein jährlicher Pauschalbetrag pro Wohneinheit angesetzt.
Allgemein gilt: je mehr Wohneinheiten, desto günstiger wird es. Starke Kostenschwankungen zwischen einzelnen Anbietern für die private Hausverwaltung sind durchaus üblich, besonders im lokalen Bereich. (martina/vermietet.de/hü)