Das Grundstück geht an den Erbbaurechtsgeber zurück. Er kann es neu vermarkten. Für das Haus auf dem Grundstück, das sich im Eigentum des Erbbaurechtsnehmers befindet, zahlt der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung. Nagel: „Die liegt üblicherweise bei 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent der Erbbaurechtsgeber in Deutschland entschädigen sogar mit dem vollen Gegenwert.“
Die meisten Erbbaurechtsnehmer sind jedoch daran interessiert, ihren Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. Das ist grundsätzlich auch möglich. Dabei wird der Erbbauzins aber neu berechnet. Er gilt dann ab dem Zeitpunkt der Vertragsverlängerung. „Je früher man sich mit dem Erbbaurechtsgeber in Verbindung setzt, desto bessere Konditionen kann man in der Regel aushandeln“, betont Matthias Nagel. Auch die Erbbaurechtsgeber sind meist an einer Verlängerung interessiert. Spätestens fünf Jahre vor Vertragsende sollten Erbbaurechtsnehmer den Kontakt zu ihrem Vertragspartner suchen. Stehen größere Renovierungen am Haus an, auch früher. Nagel: „Dann kann es auch 20 bis 30 Jahre vor Vertragsende sinnvoll sein, den Vertrag zu verlängern, um eine gute Finanzierung von der Bank zu bekommen.“
Das Vertragsmodell des Erbbaurechts erlebt gerade ein Revival. Es wird zum Beispiel aktuell gern angewendet, wenn Kommunen ihre Grundstücke nicht verkaufen, aber trotzdem vom Wertzuwachs profitieren wollen. „Für Bauherren hat das den Vorteil, dass sie ein Grundstück bekommen, auf dem sie ihr Haus bauen können. Und das zu vergleichsweise günstigen Konditionen“ so Matthias Nagel. Auf dem heiß umkämpften Immobilienmarkt sei das ein großer Pluspunkt.
Allerdings sollten Bauherren, die neu in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen oder einen schon laufenden erwerben wollen, auch mögliche Nachteile bedenken. „Es ist zwar ein eigentumsähnliches Modell, aber eben kein vollständiges Eigentum“, so Manfred Raber. Zwar kann der Erbbaurechtsnehmer sein Haus samt Erbbaurecht vererben, verkaufen oder verschenken. Aber es bleibt ein gewisses Risiko.
Bei der Finanzierung der Bauvorhaben ist ein Erbbauvertrag eher die zweite Wahl. Banken machen durchaus einen Unterschied bei ihren Konditionen, ob es sich um eigenes oder gepachtetes Land handelt.
„Die Bauherren müssen oft höheres Eigenkapital einbringen als die Eigentümer von Grundstücken. Auch relativ kurze Restlaufzeiten des Erbbaurechtsvertrags sind vielen Geldinstituten zu riskant. Manche lassen sich auch gar nicht darauf ein, solche Projekte zu finanzieren“, weiß Manfred Raber.
Zu bedenken ist auch, dass die Erbbauzinsen mit den Jahren immer weiter steigen. Denn sie dürfen regelmäßig angepasst werden. „Die Erbbauzinsen sind ja nicht von den übrigen Immobilienpreisen abgekoppelt, sondern orientieren sich an den Bodenwertpreisen. Gerade in Ballungsgebieten kann das ziemlich teuer werden“, sagt Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen. Er rät Interessenten, das genau durchzurechnen und besonders auf die Restlaufzeiten des Erbbaurechtsvertrages zu schauen. „Bleiben da nur noch zehn Jahre, sollte man lieber die Finger davon lassen - oder rechtzeitig neu verhandeln.“ (dpa)
Ersatzanspruch bei Schäden durch Fehler im Bodengutacht
Ein fehlerhaftes Bodengutachten kann teure Folgen haben. Oft fällt das aber erst nach Fertigstellung des Hauses auf, wenn Schäden am Gebäude auftreten. In einem solchen Fall könne der Bodengutachter unter Umständen für ein fehlerhaftes Gutachten haften, sagt Rechtsanwalt Florian Herbst von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Möglich seien Schadenersatzansprüche. Wichtig zu beachten: Die Gewährleistungsfristen für ein Bodengutachten enden regelmäßig vor Ablauf der sonstigen Gewährleistungsfristen der Baubeteiligten. „Es sollte insofern der Ablauf der Gewährleistungsfrist für das Bodengutachten im Blick behalten werden“, erklärt Herbst, „so dass Gewährleistungsansprüche im Falle von Schäden nicht verjähren.“
Ein häufiger Fehler in einem Bodengutachten sei zum Beispiel die falsche Ermittlung des Bemessungswasserstandes, auf deren Basis eine unzureichende Abdichtungsempfehlung des Bodengutachters erfolgt, sagt Herbst. „Die Folge ist eindringende Feuchtigkeit in die Gebäudehülle, sprich: ein aufwendig zu sanierender Wasserschaden.“ (dpa)
