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Jetzt planen im Frühling bauen Erst bohren, dann bauen

Der Bau eines Eigenheims kann entscheidend beeinflusst werden durch den Grund, auf dem das künftige Gebäude stehen soll. Foto: Patrick Pleul/dpa-Zentralbild
Der Bau eines Eigenheims kann entscheidend beeinflusst werden durch den Grund, auf dem das künftige Gebäude stehen soll. Foto: Patrick Pleul/dpa-Zentralbild

Wer braucht eine Baugrunduntersuchung?

Ohne Baugrunduntersuchung sollen Bauherren ihren Bauvertrag nicht unterschreiben - das wäre riskant, sagen Experten. Denn der Boden, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, kann viele Überraschungen bereithalten - etwa drückendes Wasser, Felsbrocken oder sogar Fliegerbomben. „Vor allem Bauherren, die schlüsselfertig bauen lassen, gehen oft davon aus, dass sich das beauftragte Bauunternehmen darum kümmert, wie der Boden unter dem künftigen Haus beschaffen ist, weil sie denken, das sei im Komplettpreis enthalten“, sagt Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren. „Aber das ist in aller Regel ein Irrtum.“

Dabei hat der Zustand des Baugrunds enormen Einfluss auf die Bauplanung und die Kosten der Ausführung der Bauarbeiten. Und was viele nicht wissen: „Das Risiko für daraus resultierende Mehrkosten trägt der Bauherr, nicht die Baufirma“, betont Stefan Weihrauch vom Verband Beratender Ingenieure.

Sein Rat: Jeder Bauherr sollte individuell ermitteln lassen, in welchem Zustand der Baugrund seines Grundstücks ist, auch wenn er gemeinsam mit mehreren Nachbarn baut. Selbst unter Grundstücken, die in direkter Nähe liegen, kann es völlig unterschiedlich aussehen. „Gefürchtet sind zum Beispiel Torflinsen. Das ist sehr weicher Boden auf einem begrenzten Areal. Das Haus könnte im schlimmsten Fall allmählich darin versinken“, erklärt Weihrauch. Spätestens zum Beginn der Planung sollte das Gutachten vorliegen, damit sich die Erkenntnisse über den Zustand des Baugrunds gleich berücksichtigen lassen. „Der Statiker wird die Gründungsbauteile, Bodenplatte, Fundamente und einen eventuell vorhandenen Keller an die Ergebnisse des Gutachtens anpassen“, führt Ellinger aus.

„Auch die Abdichtung des Gebäudes und die Dämmstoffauswahl werden darauf abgestimmt, ebenso wie die Konzeption der Regenwasserleitungen und einer eventuell geforderten Versickerung“, ergänzt der Experte.

Die Gutachten werden von spezialisierten Ingenieurbüros erstellt, in denen Geologen, Ingenieure für Geotechnik und Grundbautechnik sowie Bauingenieure interdisziplinär zusammenarbeiten. „Die Erstellung eines Baugrundgutachtens ist ein mehrstufiges Verfahren“, erklärt Ulrich Scholz von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

„Zunächst werden Karten angesehen, um herauszufinden, welche geologischen Formationen anzutreffen sind“, führt Scholz aus. Denn vieles wurde schon von verschiedenen Ämtern ermittelt. Um Aufschluss über die Situation auf dem konkreten Grundstück zu erhalten, werden dann zusätzlich Bohrungen oder Sondierungen durchgeführt.

Die Ergebnisse der Aktenerkundung und der Beprobung werden dann im Baugrundgutachten zusammengeführt und erläutert. „Ein gutes Baugrundgutachten enthält immer auch Vorschläge zur Gründung und Abdichtung des Bauwerks“, sagt Bauherren-Berater Ellinger.

Es kann passieren, dass ein Baugrundgutachten die ursprünglichen Pläne des Bauherren durcheinander wirft. Hat es etwa ergeben, dass aufgrund der sogenannten Setzungsempfindlichkeit der oberflächennahen Baustoffschichten besonders tief gegründet werden muss, kann eine Entscheidung für einen Keller plötzlich das sinnvollste sein - obwohl vorher keiner vorgesehen war. Oder der Bauherr gibt dieses Grundstück auf, weil das seine finanziellen Möglichkeiten sprengen würde.

Im Prinzip lässt sich aber jeder Grund bebauen, betont Scholz. Denn auf jede Situation lässt sich mit entsprechender Planung reagieren. „Selbst das schwierige Schwemmland am Chiemsee ist kein Ausschlusskriterium“, erklärt der Experte. „Der Boden dort kann ausgetauscht und für die Bauausführung eine möglichst leichte Bauweise gewählt werden.“ Scholz rät daher, Experten mit einem Gutachten zu beauftragen, die sich gut in der Region auskennen. (dpa)
   

Gut zu wissen

Immobilienkauf systematisch vorbereiten

Wer eine Immobilie kauft, will sie vorher gründlich prüfen. Doch dafür ist oft wenig Zeit – in gesuchten Lagen stehen die Interessenten Schlange. Wer sich systematisch vorbereitet, kann die Angebote jedoch schneller filtern.

Um beim Kauf der Traumimmobilie möglichst wenig Kompromisse eingehen zu müssen, sollten Kaufinteressenten zuerst ihren Bedarf kritisch hinterfragen: In welcher Lage wollen wir wohnen? Wie viele Zimmer brauchen wir jetzt und zukünftig? Wie viel Platz benötigen wir mindestens und höchstens? Das hilft Käufern, bereits beim Sichten von Anzeigen, den Fokus auf das Wesentliche zu legen. Viele Angebote fallen dann schon durch das Raster. Ebenso wichtig ist eine solide Finanzierung: Wie viel Eigenkapitel ist vorhanden? Wie viel Kredit ist erforderlich? Wichtig ist außerdem, mindestens zehn Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbssteuer und Notar- und Grundbuchkosten einzuplanen. Hinzu kommen in der Regel noch Maklerkosten.

Nur wenn eine Immobilie den individuellen Bedarfs- und Finanzcheck besteht, sollte man ihren Kauf erwägen. Dann sollten Interessenten die Pläne und den Grundriss genau prüfen und sich alle Fragen zum Angebot notieren. Hilfreich sind dabei die Checklisten der Verbraucherzentralen. „Besonders gründlich sollten Bausubstanz, Heizungstechnik und der eventuelle Modernisierungsbedarf der Immobilie unter die Lupe genommen werden, am besten von einem Sachverständigen“, rät Thomas Mau von der BHW. „Mängel in diesen Bereichen führen zu hohen Sanierungskosten.“ Auch die Einsicht in den Bebauungsplan ist wichtig. Er sagt aus, welche Anbauten auf dem eigenen und den Nachbargrundstücken erlaubt sind. Seriöse Verkäufer legen auch die Baugenehmigung der Immobilie vor.

Ob sie durch eine Hypothek belastet ist, geht aus dem Grundbuchauszug hervor. Mau rät Käufern, sich nicht unter Druck setzen zu lassen. „Das Risiko, Verluste zu erleiden, ist zu hoch.“ (ila) 

Hausbau-Planung

Wie findet man gute Handwerker?

In den kommenden Jahren geht jeder fünfte Handwerker in Rente, doch der Nachwuchs bleibt aus. Dabei können sich die Handwerksbetriebe schon heute kaum retten vor Aufträgen. Wer bauen oder modernisieren will, muss häufig mit monatelangen Wartezeiten rechnen. Der Tipp: „Bauwillige und Renovierer sollten sich frühzeitig an Handwerksbetriebe wenden“, rät Angelika Sosnowski von der BHW. „Viele schnell verfügbare Betriebe arbeiten mit ungelerntem Personal. Dadurch riskiert man aber Baumängel – und dann wird es richtig teuer.“ Wer bei der Handwerkersuche auf Nummer sicher gehen will, hört sich um. Haben Bekannte einen Tipp? Können vertrauenswürdige, aber überbuchte Handwerker einen Kollegen empfehlen? Auch bei den Innungen gibt es Rat: Sie stehen für die Qualität ihrer Mitgliedsbetriebe ein. In Konfliktfällen bieten sie Schiedsstellen an. Seine Handwerker nach Referenzen auszusuchen ist wichtiger denn je. (rg)
ROTEX Neuruppin
Rotex Wittstock
Haustechnik Stirnemann
Opitz Holzbau
Mathias Schumann Zimmerermeister
Reitz Der Baumeister
Malermeister Stefan Schulz
Wessel Bau
Robert Kuball
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Tino Pujaneck Ihr Baudienstleister
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